Kontrola wynajmu a bezpowrotna strata społeczna

Mam tu krzywe popytu i podaży, stanowiące – powiedzmy – model rynku wynajmu nieruchomości w jakimś mieście. Na osi pionowej mamy dolary za wynajem 1 stopy kwadratowej na miesiąc. Np. za mieszkanie o pow. 1000 stóp² (93 m²), gdy cena wynosi tyle, trzeba zapłacić czynsz w wysokości 1000 dolarów miesięcznie. Na tej osi mamy stopy kwadratowe miesięcznie, w milionach stóp², więc to 1 milion stóp², 2 miliony stóp², 3 miliony stóp², i tak dalej. Tak jak w poprzednich odcinkach, w których omawiałem nadwyżkę konsumenta i producenta, chcę potraktować tę krzywą popytu… chcę ją potraktować jako krzywą korzyści krańcowych. Weźmy więc te kilka pierwszych stóp kwadratowych. Jaką korzyść uzyskują najemcy, konsumenci? Wielką korzyść – wartą dla nich ponad 4 dolary za stopę². Nie muszą tyle zapłacić, ale dla nich są tyle warte. I chcę również potraktować krzywą podaży jako krzywą kosztów krańcowych, czyli kosztów alternatywnych wytworzenia kolejnej jednostki. Zatem tu na dole, gdy na rynku jest niewiele stóp²… Może działki są tanie albo jest dużo dostępnej ziemi, zaczynamy działalność lub ziemia jest idealna pod budowę. Tak że koszt alternatywny dla właścicieli tych pierwszych kilku stóp² jest bardzo niski. Będą więc wynajmować, bo koszt stworzenia tych stóp² jest bardzo niski, korzyść najemców jest bardzo wysoka. Jeśli cena znajdzie się gdziekolwiek między tymi punktami, to najemca zyska nadwyżkę… Na przykład taka cena daje konsumentowi nadwyżkę. …i właściciel też zyska nadwyżkę. Rynek jako całość ma tu ogromną nadwyżkę, która może być różnie podzielona, bo jeszcze nie wybraliśmy ceny. Choć chyba wiecie, do czego zmierzam. Producenci będą więc wytwarzać coraz więcej jednostek, dopóki korzyść krańcowa będzie wyższa od kosztu krańcowego. Istnieje pewna pula nadwyżki, do podziału między producentów i konsumentów w proporcji zależnej od ceny. Korzyść większa od kosztu, korzyść większa od kosztu, i tak aż do tego punktu, i tak aż do… i tak aż do 3 milionów stóp² miesięcznie. Potem przestaje się opłacać. Jeśli tu jakiś właściciel postanowi wynająć nowe mieszkanie, to będzie go ono kosztować ponad 3 dolary za stopę², a klienci uzyskają mniej niż 3 dolary korzyści, więc nikt nie wynajmie. Dlatego poza tym punktem nikt nie będzie wynajmował. Dlatego właśnie to jest wielkość równowagi, a cena, przy której to następuje… Postarałem się, żeby wyszły ładne liczby. …wynosi 3 dolary za stopę² miesięcznie. 3 dolary za stopę² miesięcznie to dość wysoki czynsz. Jeśli macie 1000 stóp² – sam miałem takie mieszkanie, z dwiema sypialniami i dwiema łazienkami – to czynsz wynosi jakieś 3000 dolarów miesięcznie. To wysoki czynsz, spotykany w takich miastach jak San Francisco. Załóżmy jednak, że… że burmistrz chce skończyć z tą drożyzną, bo ludzi nie stać na nasze miasto. Dlatego władze… wprowadzają regulację czynszu. To przepis określający maksymalną stawkę czynszu. Miesięczna opłata za stopę² nie może jej przekroczyć. Zwykle mechanizm regulacji jest bardziej złożony, ale przyjmijmy ten prosty model. Zwykle ogranicza się podwyżki czynszu. Przyjmijmy jednak, że ustalono maksymalną opłatę, jaką można pobierać za wynajem. Ustalono więc pułap czynszu… Pułap czynszu regulowanego… ustalono na 2 dolary za stopę² miesięcznie. 2 dolary za stopę kwadratową… za stopę kwadratową miesięcznie. Pomyślmy, co się stanie. Zwłaszcza, co się stanie z łączną nadwyżką: nadwyżką producenta i konsumenta. Ale zanim zaczniemy, policzmy, ile wynosi ta łączna nadwyżka. Nadwyżka konsumenta… Skoro tu jest cena równowagi, to nadwyżką konsumenta jest pole tej figury. Skoro tu mamy… załóżmy, że tu jest 4,5. Skoro tu mamy 4,5, to wysokość tego trójkąta wynosi 1,5. Wysokość to 1,5, zaś podstawa to 3 miliony. 3 razy 1,5 równa się 4,5… 4,5 miliona, i dzielimy przez 2, bo na razie to pole takiego prostokąta. Zatem dzielimy przez 2 i otrzymujemy 2,25 miliona. Zgadza się? Tak: 1,5 razy połowa z 3 daje 2,25 miliona… miliona dolarów. A więc w sytuacji równowagi rynkowej, przed wprowadzeniem regulacji, przy takiej cenie i wielkości równowagi nadwyżka konsumenta wynosi 2,25 mln dolarów. To dodatkowa korzyść, jaką uzyskują łącznie najemcy – ponad wysokość czynszu, który uiszczają za użytkowanie mieszkań. Natomiast nadwyżka producenta, czyli właścicieli, to pole tego trójkąta. Przyjmijmy, że tu jest… Wiem, że na to nie wygląda, ale dla uproszczenia niech tu będzie 50 centów. Skoro tu jest 50 centów, to ten odcinek będzie równy 2,50 dolara. Wysokość trójkąta to 2,5. Podstawa wciąż jest równa 3, mamy więc: 2,5 razy 3 razy ½. 2,5 razy 3 dałoby pole prostokąta, więc dzielimy przez 2, żeby wyszło pole trójkąta. 2,5 razy 3… Może to napiszę. 2,5 razy 3 równa się 7,5. (25 × 3 = 75) Natomiast 7,5 dzielone przez 2… 75 podzielić przez 2 to ile? 37,5… Zatem to się równa 3,75. A więc to pole, nadwyżka producenta, wynosi 3,7… 3,75… Tu są miliony, zatem 3,75 mln dolarów. To jest dodatkowa, łączna korzyść wszystkich producentów, ponad ich koszty produkcji. Zatem łączna nadwyżka, łączna korzyść całego rynku – jeśli dodać konsumentów i producentów – wynosi 2,25 plus 3,75… Czyli ile? 6 milionów dolarów łącznej nadwyżki. 6 milionów dolarów… 6 milionów łącznej nadwyżki. I świetnie, bo mamy sprawnie działający rynek… bo mamy optymalną cenę równowagi i wielkość równowagi, które dają taką łączną nadwyżkę. Teraz wróćmy do regulacji czynszu. Narzucamy odgórnie pułap czynszu na poziomie 2 dolarów za stopę². Cena wynajmu – na mocy zarządzenia władz – zostaje ograniczona do 2 dolarów za stopę². Do 2 dolarów za stopę², czyli tak. Jeśli cena jest odgórnie ograniczona do 2 dolarów, to jaka będzie wielkość podaży? Mogąc żądać tylko 2 dolarów, właściciele powiedzą: „Rozbiję ścianę i powiększę własne mieszkanie” albo: „Przestanę wynajmować”. Ludzie wynajmujący dodatkową sypialnię mogą uznać, że wolą zostawić tę sypialnię dla własnych gości. Zatem wielkość podaży spadnie. Wielkość podaży spadnie do 2 mln stóp² miesięcznie. To ciekawa sytuacja, bo przy 2 mln stóp² miesięcznie… przy 2 mln stóp miesięcznie, korzyść krańcowa… korzyść krańcowa jest dużo większa niż koszt krańcowy. Korzyść krańcowa z kolejnej stopy² wynosi ponad 3 dolary, zaś koszt krańcowy wytworzenia kolejnej stopy² wynosi 2 dolary. Gdyby rynek nie był regulowany, właściciele stwierdziliby: „Udostępnijmy więcej mieszkań, bo ludzie ich potrzebują. Ustalimy cenę pośrodku i wszyscy będą mieli nadwyżkę.” Lecz tu tak nie będzie. Choć korzyść jest wysoka – przekracza 3 dolary – to z powodu zamrożonego czynszu właścicielom nie opłaca się ani budować nowych mieszkań, ani dostosowywać pod wynajem tych, które już mają. Może nie budować, bo to długofalowa inwestycja, ale na pewno nie wynajmę gościnnej sypialni, bo uznam, że to za duży… bo nie odzyskam poniesionego kosztu krańcowego. Mój koszt wynosi sporo więcej niż 2 dolary, a wolno mi żądać tylko 2 dolarów, więc nie wynajmę kolejnego pokoju. W tej sytuacji, z regulowanym pułapem czynszu, przy cenie ustalonej tak jak tu, konsumenci, którym uda się wynająć mieszkanie w tej cenie, którzy załapią się na te 2 mln stóp² miesięcznie, zyskają dużo większą – jak na te pierwsze miliony stóp²… Ich nadwyżka konsumenta to będzie cały ten obszar. Ten cały obszar. Nadwyżka producenta z kolei bardzo się skurczy. Nadwyżka producenta to ten obszar. Widać jednak, że łączna nadwyżka jest teraz niższa, niż wcześniejsza łączna nadwyżka na nieregulowanym rynku. Dla rynku nie jest już dostępna ta część wcześniejszej nadwyżki. Ten obszar można uznać za utraconą korzyść społeczeństwa – korzyść ponad koszt, bo to utracona nadwyżka. W ekonomii, tę utraconą korzyść… ten obszar nazywamy zbędną stratą społeczną. To zbędna strata społeczna. To jest korzyść dla rynku, która mogła trafić albo do konsumentów, albo do producentów, ale została utracona, bo rynek przestał sprawnie działać w wyniku wprowadzenia sztucznego pułapu cen. Zbędną stratę społeczną też można zmierzyć – to pole tego trójkąta. A więc… bez liczenia widać, że ten odcinek ma długość 1. Wysokość wynosi 1, zaś podstawa… zaś podstawa – ten odcinek – ma długość… mniej więcej 1,5. Na oko jakieś 1,5. Zatem pole tego trójkąta – tego białego trójkąta – czyli zbędna strata społeczna… Zapiszmy. …równa się 1 razy 1,5… razy 1,5… razy ½. 1 razy 1,5 to pole dwóch takich trójkątów, więc mnożymy ten iloczyn przez ½. Pozostaje więc pomnożyć ½ przez 1,5, co się równa 0,75. Zatem otrzymujemy… Jednostką są tu miliony, więc wynik to 750 tysięcy dolarów. Ten obszar na wykresie to 750 tysięcy dolarów. Tyle utracił cały rynek. Łączna nadwyżka zmniejszyła się o 750 tysięcy dolarów w stosunku do tych 6 mln dolarów. W rezultacie regulacji czynszu, łączna nadwyżka spadła do 5,25 mln. Odjąłem 750 tysięcy od 6 milionów. Wzrosła więc korzyść najemców, którzy załapali się na mieszkanie, ale w tej sytuacji wielu innych nie znajdzie sobie mieszkania. Nadwyżkę stracili natomiast wszyscy producenci. Zmniejszyła się również łączna nadwyżka – łączna korzyść, jaką uzyskuje rynek jako całość.