Zagadka cen nieruchomości (część 3)

Małe przypomnienie. Co stało się między 2000, a 2004? W zasadzie powinienem powiedzieć między 2000, a 2006, ponieważ to wtedy miała miejsce ta mieszkaniowa bańka. Finansowanie stało się prostsze. W zasadzie to obniżono wymagania. Co roku było coraz łatwiej. To pozwoliło większej liczbie osób licytować domy. Sztucznie zwiększył się popyt na pewne sposoby. Widzieliśmy w artykule z New York Times, że zarobki nie wzrastały, ani ludność nie zwiększała się wystarczająco szybko by wysycić podaż. To pozwoliło ludziom, którzy wcześniej wynajmowali, i nie byli w stanie zaoszczędzić pieniędzy na przedpłatę, brać udział, więc było więcej osób licytujących ten sam dom. Licytować się o dom. To nasuwa oczywiste pytanie. Dlaczego finansowanie stało się prostsze? Wróćmy więc do dobrych, dawnych dni, do wczesnych lat 90-tych, albo w zasadzie nawet wcześniej. Rozważmy klasyk, co trzeba zrobić aby dostać kredyt hipoteczny? Tradycyjnie, jeśli chcę zdobyć pożyczkę pójdę do mojego banku. Pracownik tego banku da mi pieniądze na zakup domu, co nie? Daje ci pieniądze, a ty będziesz płacił mu odsetki. To ja. Agent pożyczkowy w banku bardzo dba aby bank nie stracił pieniędzy na tej transakcji. Jeśli da ci milion dolarów, to chce być pewny, że nie ważne co się stanie, jeśli stracisz pracę, albo zaaresztują cię, opuścisz miasto, że on ciągle będzie w stanie odzyskać ten milion. I jeśli wrócicie do naszej prezentacji o kapitale i bilansie, to dlatego, w tamtych dniach, upewniano się, że przedpłacicie 20%, 25% na dom, że macie dobrą ocenę kredytową, że macie dobry, stały przychód. Ponieważ bankier, ten agent pożyczkowy, wpadłby w kłopoty. A jego zarobek zależał od tego jak dobrych pożyczek udzielił. Tak wyglądał tradycyjny model. Co stało się -- zaczęło się dziać w połowie lat 90-tych, szczególnie w Kalifornii, później, na całym świecie, w 2001, 2002 -- miała miejsce sekurytyzacja rynku nieruchomości. Mówiąc szczerze, to zdarzyło się trochę przed tą sprawą z Fannie Mae i Freddie Mac. Zrobię oddzielny film o tym, ale Fannie Mae i Freddie Mac zasadniczo mieli te same standardy, byli na, tak zwanym poziomie dostosowania kredytowego. Wydaje mi się, że liczby -- musisz mieć 20% przedpłaty, musisz mieć odpowiednią ocenę kredytową, pewien stały dochód. Fannie Mae i Freddie Mac byli jednostkami, które mogły kupić pożyczkę od twojego miejscowego bankiera, a byli na poziomie tak wysokim jak miejscowy bankier. Bazowali na -- myślę, że byli w zasadzie pod nadzorem Kongresu. Nie oddawali pożyczek za darmo, ale zrobię oddzielną prezentację o Fannie Mae i Freddie Mac. To co zdarzyło się w późnych latach 90-tych, i na początku tego dziesięciolecia, cały przemysł poza tym sponsorowanym przez rząd. Jednostkami sponsorowanymi przez rząd byli Fannie Mae i Freddie Mac. W zasadzie -- zamiast iść po pożyczkę do miejscowego banku -- to ja znowu -- poszedłbym do miejscowego brokera, Countrywide jest najbardziej znany. Myślę, że oznacza się ich CFC. To ich zasoby. Nie zbankrutowali jeszcze. Więc poszedłbym do Countrywide i po prostu wziąłbym milion dolarów od nich jako pożyczkę na dom. Wziąłbym milion od nich, zgadzając się płacić im odsetki. Ale oni mogliby to zrobić milion razy, więc razy milion, co nie? Rozdali pożyczki na dom milionowi ludzi, wzięli ich razem, i sprzedali pożyczki. Sprzedali pożyczki do, powiedzmy, Bear Stearns. To taki bank inwestycyjny. Nazywa się Bear Stearns. Mam nadzieję, że nikt od nich mnie nie pozwie. Myślę, że mają teraz większe kłopoty niż rozmyślanie nad moimi filmami na YouTube. Sprzedają to do Bear Stearns. I potem Bear Stearns połączy te kredyty w jedno, w zasadzie poświadczenia długów od ludzi, i sprzedadzą to inwestorom. Jasne? W zasadzie CFC przestaje być odpowiedzialne za moją pożyczkę, moje wpłaty idą teraz do inwestorów. Moglibyście obejrzeć -- tu jest napisane "inwestorzy" wiem, mój charakter pisma jest straszny. Ale powinniście obejrzeć film o hipotecznych listach zastawnych i o papierach dłużnych, jeśli chcecie dokładnie zrozumieć jak przepływają pieniądze. Ale najważniejsze jest, w związku z tym procesem, co się dzieje? CFC staje się tylko pośrednikiem. Oni robią tylko papierkową robotę wokół mojej pożyczki. Chwilowo przetrzymują pożyczkę, przy odrobinie należytej staranności i w zamian za to CFC broker dostanie ustalone honorarium, za przeprowadzenie transakcji. Może to będzie jakieś 5,000, tylko za papierkową robotę wokół mojego kredytu. Jasne? Natomiast Bear Stearns połączy w paczki kilka kredytów -- teraz mówimy o bilionach -- a potem przepakuje i sprzeda inwestorom. W tym procesie Bear Stearns coś dla siebie zgarnie. Bear Stearns robi to dla milionów kredytów a tym samym czasie. To jest na poziomie bilionów dolarów, Bear Stearns dostanie coś z tego. Bear Stearns dostanie honorarium, tak samo jak agent pożyczkowy. Oczywiście, to jest ogromne honorarium. Inwestorzy dostaną moje płatności odsetek. Jasne? Powiedzmy, że wysokość odsetek..., jeśli płacę 7% i milion innych ludzi płaci 7%, inwestorzy zarobią 7% na swoich pieniądzach. To brzmi jak całkiem sensowna propozycja. Oczywiście inwestorzy będą dbać o pieniądze, które dają -- ponieważ oni dają pieniądze do banku inwestycyjnego, który daje pieniądze do CFC. To stąd zasadniczo bierze się mój milion. Jedynym powodem, dla którego inwestorzy dają pieniądze, jest fakt, że mają dużo pewności, że są to naprawdę dobre pożyczki. Inwestorzy nie wiedzą kim jestem. Nie wiedzą jaką mam pracę i jak prawdopodobne jest czy spłacę pożyczkę. Inwestorzy muszą polegać na kimś, kto im powie, że to są pewne pożyczki. I tu wchodzą agencje rating'owe. To są Standard&Poor's i Moody's. Oni oceniają aktywa, te hipoteczne listy zastawne. I mówią, patrzą na tą dużą paczkę kredytów, ten milion kredytów, który Bear Stearns spakował w jedno, i patrzą na współczynnik niewypłacalności i mówią, łał, te kredyty nigdy nie powodowały problemów ze spłacalnością. Możecie pomyśleć dlaczego. Ponieważ ceny domów rosły, więc te kredyty były spłacane. Jest duża szansa, że będziesz w stanie odzyskać swoje pieniądze. Damy zatem im, jak ich zwą, załóżmy, że mówią: ocenę AAA. Zatem inwestorzy, kto wie, to może być Chiński Bank Centralny. To mógłby być fundusz hedgingowy. To może być każdy. To może być sam bank inwestycyjny. Czasem rzeczywiście kupowali je, żeby zarobić jakieś dodatkowe pieniądze. Inwestorzy, oni nie wiedzą, kto pożyczył pieniądze, ani jaką ocenę kredytową ta osoba ma, nic. Po prostu zaryzykowali. Stwierdzili, że Standard&Poor's albo Moody's zrobili za nich robotę. Oni mi mówią, że ocena jest AAA, co oznacza najwyższy poziom wierzytelności. Albo wiecie co, nie ważne co im powiedzieli. Może to było samo A. Zapomniałem resztę poziomów wierzytelności. Ale po prostu zaufali im. I dostawali 7% odsetek na swoich pieniądzach -- cokolwiek to było, może 6%. I to wychodziło całkiem nieźle. Tym gościom podobał się fakt, że zarabiają 7%. Powiedzieli, to jest dobry rodzaj papierów. Więc przelali jeszcze więcej pieniędzy. I pojawiło się więcej inwestorów, którzy chcieli to robić. To było dla nich wspaniałe, przy małym ryzyku zarabiali całkiem niezłe pieniądze. Lepiej niż wkładać je do banku. Lepsze niż bony skarbowe, co nie? Więc jeszcze więcej pieniędzy wpływało. Więcej pieniędzy na inwestycje w kredyty hipoteczne. Ale CFC powiedziałoby, że dają kredyty ludziom, którzy się do tego kwalifikują. Więc żeby znaleźć więcej nabywców kredytów musimy obniżyć trochę standardy. Jasne? Możemy obniżyć wymagania, ponieważ nawet jeśli obniżymy każdy będzie spłacał swój kredyt hipoteczny. W następnym filmie może opowiem wam, dlaczego. CFC wyemituje jeszcze więcej kredytów i da je inwestorom, obniżając wymagania. Oczywiście brokerom z CFC bardzo się to podoba, ponieważ za każdym razem gdy przeprowadzą transakcję, dostają jakieś pieniądze. A potem dają te kredyty do banku, który kumuluje je i potem sprzedaje inwestorom. Zatem brokerzy mają je z głowy. Dostają tylko honorarium. Zbierają tylko duże pieniądze. Bankom inwestycyjnym też się to podoba. Kochają przeprowadzać transakcje, bo za każdym razem, gdy to robią, zarabiają coraz więcej. Inwestorzy też wydają się być szczęśliwi, ponieważ cały czas wpłacają pieniądze w ten interes. Pomimo, że czytają gazety, i widzą, że wymagania spadają. Konsekwentnie się im to zwraca, ponieważ spłacano systematycznie pożyczki w tamtym okresie -- wytłumaczę w następnym filmie dlaczego tak było -- czuli, że zarabiają niezłe pieniądze, może 6-7% na instrumentach, które były obarczone małym ryzykiem. Zatem w następnym filmie wytłumaczę, dlaczego niewypłacalność kredytowa była znikoma. Do zobaczenia wkrótce.