Zagadka cen nieruchomości

Aż do około 2006 roku, gdy rozmawialiście z kimkolwiek, zwłaszcza z agentami nieruchomości, to oni zawsze mówili Wam, że przeciętnie, w całym kraju ceny domów idą w górę. Mogły być zwolnienia. I może spada cena ropy i ludzie są zwalniani w Texasie, a więc ceny domów idą w dół w Texasie. Lub są zwolnienia w Michigan, a więc ceny domów tam spadają. Ale na poziomie całego kraju, ceny domów nie robią nic tylko rosną. I to, w większej części było prawdą od czasu wielkiego kryzysu. Ceny domów szły w górę, może o 1% lub około tego rocznie. Właściwie trochę mniej w rzeczywistości. Ale coś zasadniczo niesamowitego stało się na początku tej dekady. Mam dokładnie tutaj, to jest indeks Case-Shillera. I to jest najprawdopodobniej najlepsze oszacowanie cen domów jakie mogę znaleźć. To jest lepsze niż mediana ponieważ Case-Shiller w rzeczywistości próbuje porównać ceny jakie płacicie za ten sam dom. I może zrobię o tym później następne video, o tym jak oni dokładnie to robią. Ale jeśli spojrzymy na indeks Case -Shillera. Popatrzymy, w 2000r. -- to tam indeksują to do -- dom, który kosztuje, no wiecie, $100,000 w 2000r. Lub indeks w 2000r wynosił $100,000. Ale w 2004r. na obszarze całego kraju-- to indeks krajowy dokładnie tutaj --krajowy, ceny wzrosły o 46%. A w 2006r., gdy był szczyt, wzrosły o 88%. Ceny prawie się podwoiły od 2000r. A więc oczywiste pytanie brzmi, dlaczego to się stało? Co doprowadziło do tak szybkiego wzrostu cen? Gdy naprawdę, w przeważającej części historii Ameryki, ceny domów nigdy nie rosły tak szybko. Zwłaszcza, gdy rozważamy co się działo w całej gospodarce. Co mam na myśli? No cóż, aby cena czegokolwiek wzrosła, co musi się wydarzyć? No cóż, popyt musi rosnąć szybciej niż podaż, prawda? Popatrzmy więc na możliwe teorie. Jakie są czynniki propopytowe, które mogą spowodować, że ceny domów pójdą w górę? Pozwólcie, że napiszę to na zielono. Czynniki propopytowe. No cóż, może populacja rosła szybciej niż zasób domów? Gdy mówię zasób domów, mam po prostu na myśli, że mówimy po prostu popyt. Pozwólcie, że powiem populacja. Zasób domów jest podażą. A więc populacja idzie w górę. To jest czynnik propopytowy. Jaki jest inny czynnik propopytowy? Dochody wzrastają. Prawda? To kolejny powód. Może jeśli dużo osób po prostu będzie o wiele bogatsze, to będą chętni do płacenia za domy. A jakie są czynniki propodażowe? No cóż, to są właśnie nowo wybudowane domy. A więc jeśli kupujecie klasyczny argument popytu i podaży, dlaczego ceny domów wzrosły o 40% od 2000r. do 2004r., albo dlaczego wzrosły o 80% od 2000r. do 2006r., ta dynamika powinna była rosnąć szybciej niż ta dynamika. A więc populacja -- lub być może cały dochód, gdybyście wzięli populację i dochody --rósł szybciej niż budowa nowych domów. Zobaczmy więc czy to prawda. Tak więc znalazłem to w artykule New York Timesa. I moglibyście poszukać w Google i jestem pewien, że możecie prawdopodobnie znaleźć lepsze dane. To właśnie ja intensywnie szukający tych rzeczy. Pozwólcie, że sprawdzę czy uda mi się to zdobyć. Ok, jest tutaj. A więc to jest z artykułu New York Timesa. To jest mały wykres. I to pokazuje średnią z wpływów pochodzących ze wszystkich deklaracji podatkowych. A więc zwróćcie uwagę, od 2000r. do 2004r. średnia zgłaszana właściwie spadła. Właściwie spadła w okresie między 2000r., a 2004r. I to jest interesujące. Pozwólcie, że sprawdzę czy mogę to umieścić tutaj. A więc mówią, że łączny zgłoszony przychód w 2004r dolarów - a więc dostosowali do inflacji -- spadł 1.4% Ale ponieważ populacja rosła podczas tego okresu, przeciętny dochód rzeczywisty zmniejszył się więcej niż dwa razy tyle, spadając o 1.641% rocznie, lub 3%. A więc co oni mówią? Oni mówią, że łączny dochód spadł o 1.4%, ale populacja musiała wzrosnąć o około 1.5%, a więc średnia na głowę wynosiła 3%. Pozwólcie, że napiszę to w skrócie. A więc co wiemy? Co się wydarzyło? Wiemy, że od 2000r. do 2004r. -- i to dotyczy całego kraju-- wiemy, że populacja wzrosła w przybliżeniu o 1.5%. A więc nie wiele. Mam na myśli, że to jest okres ponad 4 lat. A więc rocznie rósł mniej niż o 1%. I potem, jeśli odniesiecie się do dochodu na osobę, lub właściwie to jest prawdopodobnie, no cóż, to jest dochód do opodatkowania. Ale to jest całkiem dobry odpowiednik. Dochód do opodatkowania, który spadł o 3%. A więć ogół dostępnych pieniędzy, które artykuł New York Timesa właśnie nam pokazał, tak naprawdę spadł. O - jak oni twierdzili, o 1.4% A więc argument, że jakoś gdzieś tam jest więcej pieniędzy, goniących za taką samą liczbą domów, lub nieznacznie większą liczbą domów, nie ma tak naprawdę dużej wagi. Ale upewnijmy się. Być może z jakiegoś powodu, może domy zostały zniszczone. Lub ilość wybudowanych domów po prostu nie dotrzymywała kroku wzrostowi populacji. Zobaczmy więc jakie dane możemy znaleźć. No cóż, rzeczywiście znalazłem tą rzecz. Ona mówi, że -- to było w 1999r. --oni mówią, że skład w przybliżeniu 115 milionów jednostek mieszkalnych w Stanach Zjednoczonych. A więc możemy powiedzieć w przybliżeniu, że w 2000r. było 115 milionów jednostek mieszkalnych. A więc zobaczmy. W przeciągu tego okresu, w przybliżeniu ile jednostek mieszkalnych zbudowano? O ile procent wzrósł zasób mieszkalny? I znalazłem te dane tutaj. I to jest przeliczona ilość nowych domów powstających co roku. I nie zamierzam przechodzić przez całą matematykę. Ale jeśli popatrzycie -- zobaczmy, jeśli wrócę do 2000r. Wiem, że może być Wam trudno zobaczyć. Ale jeśli wybierzemy mniej więcej jakiśkolwiek miesiąc z 2000r., 2001r. To jest w tysiącach. A więc w przeliczeniu na rok, może 1.5 miliona domów. Tak było w 2000r. Ale zaczęło przyśpieszać przez cały czas, do 2004r. Około 2004r. budowaliśmy około 2 miliony domów rocznie. A więc w ciągu tego okresu, możemy powiedzieć, przeciętnie --możecie obliczyć, aby otrzymać dokładną liczbę, ale powinno się udać -- budowaliśy około 1.8 miliona domów rocznie. I możemy założyć, że zniszczone domy były dość nieistotne. Nie znam większości okolic, w których domy były równane spychaczem. Jeśli cokolwiek, oni tylko remontowali domy. Ale to są całkiem nowe domy. A więc, w przeciągu czteroletniego okresu -- i skoncentruję się po prostu tam, ponieważ stąd mamy dane, które artykuł New York Timesa -- ile domów zbudowano? No cóż, 1.8 razy 4, ile to jest? A więc około 7.2 miliona domów, nowych domów zostało zbudowanych w przeciągu tego okresu czasu. A zaczynaliśmy z bazą 115 milionów, około 2000r. A więc w ciągo tego okresu czasu, zasób mieszkaniowy wzrósł o 6%. A więc podaż domów wzrosła o 6%. Tak więc co się tu dzieje? Od 2000r. do 20004r. wybudowaliśmy kupę domów. Zasób domów wzrósł o 6%. Dochody ludzi w rzeczywistości spadły ponieważ byliśmy w recesji. Ludzie byli zwalniani, lub byli gotowi po prostu pracować za mniej. Dochód spadł. A populacja ledwie wzrosła. I jeśli spojrzymy na całość dolarów, które zarobiono, to w rzeczywistości spadły. A więc rzeczywiste pieniądze gdzieś tam, którymi płacono za domy, zmniejszały się. I w tym samym czasie, liczba wszystkich domów poszła w górę. Ale w tym samym czasie, w ciągu dokładnie tego okresu czasu, ceny domów poszły w górę o 46%. Lub, jeśli zapomniałem liczby, ale to było coś około 40 procent. I rzeczywiście kontynuowano pęd w górę aż do 2006r., gdy podskoczyło o 80% w porównaniu do roku 2000. Tak więc to jest dziwne. Podstawowa ekonomia powiedziałaby nam, że jeśli podaż rośnie, a popyt maleje, to ceny - jeśli w ogóle, powinny spaść. A więc co się stało? Tak więc pozwolę Wam trochę o tym pomyśleć. Macie tu zagadnienie 'podaż -popyt', które powiedziałoby Wam, że ceny idą w dół. Ale one nie tylko nie posżły w dół, ale wzrosły szybciej niż kiedykolwiek wcześniej w historii, w historii Stanów Zjednoczonych. Tak więc w następnym video opowiem Wam, szczerze, dlaczego jestem całkiem pewny, że ceny mieszkań rzeczywiście wzrosły. Do zobaczenia wkrótce.