Zagadka cen nieruchomości (część 2)

Zanim zacznę tłumaczyć dlaczego ceny domów poszybowały w górę w latach 2000-2006, myślę, że dobrym pomysłem będzie przybliżenie historii rynku mieszkaniowego, rynku nieruchomościami, żeby zobaczyć, jak to było, zanim sprawy wyszły poza kontrolę. Wróćmy więc do, powiedzmy, wróćmy do późnych lat 70-tych..., może do połowy lat 70-tych. Pamiętam, że moi rodzice kupili dom. Mieszkaliśmy w Nowym Orleanie. Dom, jeśli dobrze pamiętam, kosztował z grubsza 60,000 dolarów. Wtedy, żeby kupić dom -- w zasadzie przez pewien czas, aż do niedawna -- żeby kupić dom trzeba było wpłacić na początku 25%. 25% z 60,000, to jedna czwarta, więc trzeba przedpłacić 15,000. Więc trzeba mieć zaoszczędzone 15,000 i potem bierze się kredyt hipoteczny na 45,000. 45,000 trzeba pożyczyć. Zapomniałem jakie było wtedy dokładne oprocentowanie, ale rzucę po prostu jakieś liczby. Opowiadam to tylko ze względów instruktażowych. Powiedzmy, że oprocentowanie było wtedy wyższe. Myślę, że to było jakieś 9%. Więc 9% z 45,000, jak duże odsetki będę płacić? 45,000 razy 0.09 Będę płacić trochę ponad 4,000 na rok odsetek. Albo, jeśli podzielę przez 12, około 340 dolarów na miesiąc. Pamiętam, że w tamtym momencie akurat wyprowadziliśmy się z domu i wynajmowaliśmy go, ponieważ potrzebowaliśmy pieniędzy. I wynajęliśmy dokładnie taki sam dom -- jesteśmy w późnych 70-tych, wczesnych 80-tych -- wynajęliśmy taki sam dom za 900 dolarów. Czynsz wynosił 900 dolarów. Myślę, że to narzuca parę pytań. Pierwsze ważne pytanie, to dlaczego ci ludzie, którzy wynajmowali nasz dom -- oni płacili 900 dolarów na miesiąc. Musieli dużo zarabiać, jak na tamte czasy. Dlaczego chcieli płacić czynsz, jeśli mogli kupić dom, gdzie rata kredytu hipotecznego byłaby -- odsetki plus trochę -- to by było nie więcej niż 400 dolarów na miesiąc. Więc dlaczego po prostu wyrzucać -- to jest typowy argument w tej dyskusji -- dlaczego wyrzucać 900, skoro można budować kapitał płacą 400 na miesiąc za dokładnie to samo miejsce? Możecie się nad tym chwilę zastanowić. Jest trochę powodów. Co było konieczne aby kupić wtedy dom? Po pierwsze potrzeba 15,000 przedpłaty. Może ci ludzie mieli wysokie miesięczne wpływy, ale nigdy nie mieli okazji, albo samozaparcia, aby zaoszczędzić te 15,000 dolarów. Potrzebna jest też naprawdę stała praca. Więc to jest przedpłata, to jeden powód. Potrzebna jest też stała praca. Może ludzie, którzy wynajmowali ten dom, pracowali dorywczo, albo nie mieli stałego zarobku. Chociaż wątpię w to. Nie sądzę, żebyśmy wtedy wynajmowali im dom, raczej to nie miało miejsca. Prawdopodobnie nie mieli tego problemu. Ostatnią sprawą, aby zdobyć hipotekę, jest dobry kredyt. Może ci ludzie nie mogli go zdobyć. Może w przeszłości nie płacili rachunków i nie mogli znaleźć banku, który udzieliłby im pożyczki, pomimo stałej pracy i 15,000 przedpłaty. Według mnie największym problemem dla rodzin w tamtych czasach było zdobycie tych 15,000 przedpłaty. Szczerze, pewnie mieli problemy z zaoszczędzeniem 15,000, ponieważ byli zajęci płaceniem 900 dolarowego czynszu. I to w zasadzie były powody, przez znaczną część współczesnej historii, że była ta bariera tuż przy kupnie domu. Sensowne było standardowe myślenie, że lepiej kupić dom niż wynajmować go. Każdy o tym wiedział, ale wiele ludzi nie mogło nawet o tym myśleć, bo nie mogli wpłacić na wejściu odpowiedniej kwoty. Nie mieli stałej pracy, albo nie mieli dobrego kredytu. Takie były przyczyny wtedy i przez pewien czas. Co stało się na początku 20 wieku? W zasadzie w Kalifornii w połowie 90-tych, ale stało się, powiedzmy, bardziej rażące w ciągu dziesięciu lat -- ludzie zaczęli obniżać te normy. Zrobię inny film traktujący o powodach obniżenia tych norm. Ale powiedzmy, że w 1980 potrzebowałeś przedpłaty 25%. Zmienię kolory. Ten kolor jest brzydki. Potrzebowałeś stałej pracy. I potrzebowałeś, nie wiem..., powiedzmy potrzebowałeś ocenę kredytową na poziomie 700. Tak było między 1980, a, powiedzmy, 2000. Trochę to wyolbrzymiłem. Ale chcę wam tylko z grubsza pokazać co się wydarzyło. Powiedzmy, że w 2001 -- wyjaśnię potem dlaczego to mogło się zdarzyć -- normy były niższe. Jeśli chciałeś kupić dom, to byłeś nagle w stanie znaleźć kogoś, kto sprzeda ci go jeśli wpłacisz 10%, będziesz mieć jakąś stałą pracą, albo po prostu jakąś pracę, i ocenę kredytową na poziomie 600. Co dzieje się, gdy wymagania na kredyt zmieniają się z tych na te? Wróćmy do ludzi, którzy wynajmowali dom od nas za 900 dolarów. Może nie mieli 15,000, co nie? To było 25% przedpłaty. Ale może mieli 10%. Może mieli 6,000. Nie mogli zaoszczędzić aż 15,000. Kiedy to się działo, w późnych latach 80-tych, jeśli wymagania by spadły, tak jak na początku 20 wieku, ci ludzie mogliby kupić dom. Powiedzieliby, nie musimy dalej wynajmować. Zaoszczędziliśmy 10% potrzebne na przedpłatę. Jest trochę łatwiej. Nasze stanowiska pracy spełniają wymagania. Nasz kredyt spełnia wymagania. Możemy pójść kupić ten dom. To zwiększyłoby łączny popyt na domy i mieszkania. Pomimo, że przychody nikomu nie wzrosły, populacja nie wzrosła. Nagle pojawia się nowa osoba, która może sobie pozwolić na kupno domu. I jeśli popatrzymy na, powiedzmy, rok 2003, okazuje się, że nawet nie potrzebujesz jakiejkolwiek przedpłaty. Żadnej. Żadnych pieniędzy na przedpłatę. Możecie sobie wyobrazić, że było mnóstwo ludzi, którzy mieli znaczne przychody, ale nie byli w stanie zaoszczędzić jakichkolwiek pieniędzy. Nagle znika bariera przedpłaty blokująca kupno domu. Może ciągle potrzebujesz pracy, i może potrzebujesz ocenę 500. Nagle, pomimo braku wzrostu zarobków, braku wzrostu dostępności nowych miejsc pracy, bez wzrostu populacji, było więcej ludzi, którzy mogli uzyskać dofinansowanie. Albo więcej ludzi, którzy mogli wylicytować dom. Sytuacja stała się całkiem kiepska. W 2004, 2005 -- to nie jest dokładne, ale daje wam ogląd sytuacji, która się zdarzyła. W 2004, 2005 miała miejsce sytuacja z tymi zadeklarowanymi przychodami -- pojawiły się te kłamliwe pożyczki. Może zrobię film o tym wszystkim. Ale zasadniczo nie było przedpłat. Jeśli miałeś pracę, mogłeś tego dokonać. Po prostu mówiłeś, mam pracę. Nie sprawdzano tego nawet. To były zadeklarowane przychody. Mogłeś po prostu powiedzieć co robisz. Nawet jeśli kredyt wymagał zarobków w wysokości 10,000 na miesiąc, a twoje były na poziomie 2,000, mogłeś powiedzieć, że wynoszą 10,000. Zadeklarowane przychody, żadnych przedpłat, jakaś praca. Brak jakiegokolwiek sprawdzenia. Od 2000 do 2004 zdobycie kredytu było coraz łatwiejsze i łatwiejsze. I za każdym razem, gdy było łatwiej o kredyt, znajdowali się ludzie, którzy, mimo braku wzrostu zarobków, byli w stanie zdobyć finansowanie. Grupa ludzi, którzy byli w stanie licytować domy, popyt na domy stawał się coraz większy, ze względu na to finansowanie. I to zwiększyło ceny domów. Teraz pojawia się oczywiste pytanie, dlaczego to się stało? Po pierwsze, dlaczego było łatwiej w 2001, i stawało się coraz łatwiej aż do 2004? I dlaczego doszło to do poziomu absurdu, gdzie w 2004, 2005 -- były historie, szczególnie w Kalifornii i na Florydzie, ludzie, którzy zarabiali może 40,000 rocznie, byli w stanie kupić dom bez żadnej przedpłaty. Część z tych ludzi była migrującymi robotnikami. Byli w stanie kupić domy za milion dolarów. W następnym filmie opowiem wam, dlaczego tak się stało. Dlaczego ludzie chętnie dawali swoje pieniądze ludziom na kupno domu, mimo że prawdopodobieństwo zwrotu było bardzo niskie, i to na domy, które z małym prawdopodobieństwem zachowają wartość. Do zobaczenia w następnym filmie.