Czy kupienie domu zawsze jest lepsze?

Witam ponownie. Przybliżę najpierw temat tego filmu, który wydaje mi się ważny i który każdy mógłby obejrzeć. Chodzę na przyjęcia rodzinne moja żona i ja żyjemy w Północnej Karolinie, i wynajmujemy mieszkanie, chciałbym podkreślić, że z wyboru, i członkowie rodziny pytają się dlaczego nie kupimy mieszkania? Jesteście na takim etapie życia, że to wszystko jest wielkim krokiem. Jesteśmy pod dużą presją. Wtedy odpowiadam im, że nie zamierzam kupować domu, ponieważ jestem przekonany, prawie w stu procentach że ceny domów wrócą do poprzedniego poziomu i mogę im przedstawić argumenty, za tym, że tak będzie. Oni jednak mówią zdanie, które mówią zawsze, że słyszy się od agentów nieruchomości, którzy oczywiście chcą żebyś kupił, czy kupowanie nie jest zawsze lepsze od wynajmowania? Wydaje mi się, że to powszechne przekonanie pochodzi stąd, że jeśli mamy kredyt hipotetyczny albo pożyczamy pieniądze na dom, to każdego miesiąca pieniądze, które dajemy do banku, są pewnym rodzajem oszczędności. Tak myślą ludzie. Natomiast kiedy się wynajmuje, pieniądze po prostu znikają. W tym wideo zamierzam przyjrzeć się takiemu myśleniu, i sprawdzić, czy tak rzeczywiście jest. Załóżmy, że mam wybór. Załóżmy, że są dwa domy, dom numer jeden, dom numer dwa. Niech to będą takie same domy, z trzema sypialniami, dwoma łazienkami, w miasteczku gdzieś w Dolinie Krzemowej, gdzie właśnie mieszkam. Chcę zamieszkać w którymś z tych domów. Nie ma dla mnie znaczenia, w którym, bo są identyczne, więc życie w nich będzie identyczne. Mogę wynająć ten dom za trzy tysiące dolarów za miesiąc, albo mogę kupić ten dom za milion dolarów. Powiedzmy, że na moim koncie bankowym w tym momencie znajduje się 250,000 dolarów. Zobaczmy co stanie się w każdym z przypadków. Zobaczmy jak wiele pieniędzy zużywamy. Co dzieje się w tym przypadku? Wynajmuję dom, więc zobaczmy ile pieniędzy wyjdzie z mojej kieszeni przez rok. W danym roku płacę 3,000 dolarów, 3,000 razy 12 miesięcy, więc tracę 36,000 dolarów. Postawię tu minus, ponieważ tyle wydałem 36,000 dolarów przez rok przy wynajmowaniu domu. Oczywiście mam 250,000, które włożę do banku, ponieważ nie mam nic innego do zrobienia z nimi. Nie kupiłem za nie domu. Powiedzmy, że mogę włożyć je do banku na konto oszczędnościowe, i zarobie na tym 4%. Zobaczmy, to będzie chyba 10,000 dolarów. Zarobie na tym 10,000 dolarów przez rok. Zatem piszę plus 10,000 dolarów w rozliczeniu. Więc z mojej kieszeni, za przywilej mieszkania w domu w Dolinie Krzemowej, z piękną pogodą, z mojej kieszeni wychodzi 26,000 dolarów przez rok. To jest scenariusz numer jeden. Co będzie jeśli poddam się presji rodziny, pośredników i agentów nieruchomości, i kupię dom za milion dolarów? Mam tylko 250,000, ale to i tak więcej niż zazwyczaj mają rodziny, które chcą kupić dom za milion dolarów. Ale mam 250,000 dolarów w gotówce. Muszę pożyczyć 750,000 dolarów. Biorę kredyt hipotetyczny w wysokości 750,000 dolarów. Uproszczę to trochę. Może w następnych prezentacjach rozważę bardziej skomplikowany przypadek. Często gdy płaci się miesięczną ratę kredytu, przynajmniej na początku, większość idzie na spłatę odsetek kredytu. Płaci się nieco więcej niż odsetki, aby obniżyć pozostałą kwotę. Nazywa się to spłatą kapitału. Można też wziąć odsetkową pożyczkę (interest-only loan), ale wysokość odsetek będzie taka sama. Zasadniczo, jeśli bierze się tradycyjny kredyt hipotetyczny, na 30 lat, każdego miesiąca płaci się trochę więcej niż odsetki żeby spłacić nieco kwotę kredytu. Ale dla uproszczenia będę zakładał, że wzięliśmy kredyt tylko ze spłacalnymi odsetkami. Podstawową kwotę kredytu będę spłacał z dodatkowych oszczędności, to to samo. Teraz, jeśli zejdę 25%, i kupuję dom za milion dolarów, muszę wziąć kredyt w wysokości 750,000 dolarów. Nie wiem jaka jest dobra stopa oprocentowania, 6%? Powiedzmy, że jest to 6%. Zatem ile wydam na same odsetki na życie w tym domu? Będę płacił 750,000 razy 6% na rok, więc 750,000 razy 0.06 równa się 45,000 dolarów odsetek. Tyle wychodzi z mojej kieszeni. Oczywiście przeliczając na miesiąc w sensie odsetki na miesiąc, wyniosą, tak żeby wam to przybliżyć, wyniosą jakieś 3,700, 3,800 dolarów. Moja miesięczna spłata może wynieść tak naprawdę jakieś 4,000, żeby spłacić odsetki i jeszcze trochę aby zmniejszyć kwotę pożyczki. Przez 30 lat będę ją spłacał do zera, i przez ten czas udział odsetek w spłacie zmaleje, a udział spłaty kwoty pożyczki wzrośnie. Ale dla ułatwienia kwota jaką płacę przez rok to 45,000 dolarów. Oczywiście wtedy na imprezie, gdy to zaczynam wyjaśniać mówią, "Aha! Przecież spłaty kredytu można odpisać od podatku." Odpisać od podatku oznacza, że za kwotę, którą wydaję na spłatę odsetek kredytu, mogę nie płacić podatku. Mogę powiedzieć IRS (skarbówka w USA), że zarobiłem 45,000 mniej niż zarobiłem w rzeczywistości. Więc jeśli podatek wynosi, powiedzmy 30%, ile dokładnie oszczędzam? Cóż, oszczędzam 30% z tego. Będę musiał zapłacić 15,000 dolarów mniej podatku. Jak to działa? Pomyślcie, Powiedzmy, że zarobiłem 100,000 w rok i normalnie musiałbym zapłacić 30%, czyli 30,000 dolarów podatku. Tak by było, gdybym nie miał tego wspaniałgo schronienia dla podatków w postaci domu. Mogę odliczyć te odsetki i powiedzieć IRS, że tak naprawdę zarobiłem w rok tylko 55,000 dolarów. Powiedzmy, że podatki nadal wynoszą 30%, prawdopodobnie były by niższe, gdyż... ale uprościmy to. Załóżmy, że nadal jestem na poziomie 30%, więc teraz zapłacę 16,500 dolarów podatku. Jak dużo zaoszczędziłem na podatku? Zaoszczędziłem 13,500 z podatku dzięki temu, że mogłem sobie odpisać te 45,000 od dochodu. Powiedzmy, że oszczędności wynoszą plus 13,500. Co jeszcze wejdzie do naszego równania? Dostaję jakieś odsetki z moich 250,000? Nie. Musiałem je zużyć na wpłatę za mój dom, więc nie zarabiam nic na nich. Muszę jednak płacić podatki za moją posiadłość. Tu, w Kalifornii, musimy płacić podatek w wysokości 1.25% wartości domu. Czym jest to 1.25%? Podatkiem od nieruchomości i można go także odpisać od podatku, więc ostatecznie wychodzi jakieś 0.75% albo 1%. Dla ułatwienia powiedzmy, że jest to 1%. Podatek od nieruchomości. 1% razy milion równa się...? 1% z miliona to kolejne 10,000 dolarów na rok w podatku od nieruchomości. Zauważcie, że nie mówię o tym, jaki procent mojej spłaty kredytu idzie na spłatę właściwej części. Mówię tylko o pieniądzach, które przepadają przez fakt posiadania domu. Ile zapłacimy netto? Mam 13,500 oszczędności z podatku. Muszę zapłacić 10,000, w zasadzie muszę zapłacić trochę więcej, ale zaoszczędzimy trochę na podatku od dochodu przy odpisie podatku od nieruchomości. I jeszcze muszę zapłacić 45,000 dolarów odsetek, które po prostu wypływają. Zatem płacę 41,500 dolarów. Zauważcie, że to 41,500 dolarów nie buduje mojego kapitału, nic z tego nie zmienia się w moje oszczędności. To są pieniądze, które po prostu zużywam. Jest to zatem wartość, którą można porównać do tych 26,000 dolarów. W tym przykładzie, ten przykład nie odbiega wcale tak daleko od realnych wartości. Tutaj, w rejonie zatoki, mogę wynająć dom warty milion za około 3,000 dolarów. W tej sytuacji zużyję 41,500 każdego roku, a mogę ten sam dom wynająć za 26,000 rocznie z mojej kieszeni, które wszystko pokryją. Kilka lat temu ludzie odpowiadali na to "Oh, ale domy mają wartość i to może zrekompensować." Ale teraz wiemy od niedawna, że to nie jest powód. W następnym wideo zagłębię się w to i jeszcze coś. Do zobaczenia.