Jeśli widzisz tę wiadomość oznacza to, że mamy problemy z załadowaniem zewnętrznych materiałów na naszej stronie internetowej.

If you're behind a web filter, please make sure that the domains *.kastatic.org and *.kasandbox.org are unblocked.

Główna zawartość

Co się dzieje, kiedy cena domu maleje

How much a home might appreciate or depreciate is a factor in determining whether the best choice is to rent vs. buy. Stworzone przez: Sal Khan.

Chcesz dołączyć do dyskusji?

Na razie brak głosów w dyskusji
Rozumiesz angielski? Kliknij tutaj, aby zobaczyć więcej dyskusji na angielskiej wersji strony Khan Academy.

Transkrypcja filmu video

Witam ponownie. Chcę się trochę pobawić w adwokata diabła. Pokazałem, że dla identycznych domów, dla takich liczb... To znaczy powinniście bazować na waszych rynkach zobaczyć jakie tam występują liczby. Jeśli to jest porównywalna cena wynajmu domu wartego milion dolarów, to pokazałem, że na taki dom wydaje się 40,000 dolarów przez rok. To nie są pieniądze, które tworzą nasz majątek. Te pieniądze nie przeznacza się na dom. To są pieniądze, które po prostu wypływają z kieszeni i już nigdy ich nie zobaczycie. W rzeczywistości możecie wyobrazić sobie, że to 40,000 to czynsz za pożyczone pieniądze. Odsetki to nic innego jak czynsz. Więc jeśli macie aktywa, jeśli to są pieniądze, to czynszem są odsetki. Jeśli aktywami jest dom, to czynszem jest miesięczna rata wynajmu. Jeśli pomyślicie o tym w ten sposób, to ludzie mówiący, że są właścicielami domu, wcale nimi nie są. Nie jesteś właścicielem dopóki masz dług. Jesteś najemcą pieniędzy. Wybierasz między byciem najemcą pieniędzy tutaj, albo najemcą domu tutaj. Pokazałem, że marnujesz prawie dwa razy więcej pieniędzy. Wtedy pojawił się argument, że kupno domu ma zalety. Jakie to zalety? Jednym przykładem jest sytuacja, że jeśli wezmę kredyt z ustaloną wysokością raty... jak popatrzymy na te wszystkie kredyty z regulowaną ratą, a wiemy, że większość ludzi tego nie robi, ale jeśli mam stałą wartość raty kredytu, to mogę przewidzieć wielkość płatności na następne 30 lat. Jednocześnie właściciel mojego domu, w tym przypadku, może zwiększać mi czynsz. To może wyglądać dobrze teraz, ale co będzie, jeśli właściciel domu zwiększy czynsz do, powiedzmy 3,500 dolarów miesięcznie. Wtedy wyjdzie z mojej kieszeni, 0.5 razy 12. Wydacie 42,000 przez rok. I potem oczywiście dostaniesz odsetki z pieniędzy, które masz w banku. Plus 10,000 Oh, raczej minus 10,000, przepraszam. W tym przypadku, jeśli czynsz pójdzie w górę, to z kieszeni wypłynie ci 32,000 każdego roku. Jasne? Co jeśli dochód z pieniędzy w banku spadnie? Wtedy to 10,000 zmaleje. Ale, jak widzimy, czynsz musiałby pójść bardzo w górę żeby dosięgnąć 41,000, albo przełamać tę kwotę. Zobaczmy, jak bardzo musi pójść w górę. W pierwszym przypadku, żeby odpływ netto wyniósł 41,500 zakładając, że dostajesz 10,000 z pieniędzy w banku, twój czynsz musiałby być na poziomie 51,500. Ponieważ dostajesz 10,000 z banku. Dzieląc przez 12 otrzymujemy, że czynsz miesięczny musiałby wynosić 4,300 dolarów w tej sytuacji, aby doszło do przełamania. Inny sposób by to zobrazować. Jeśli chciałbym kupić dom i przeprowadzić się, za ile musiałbym wynająć dom, żeby każdego miesiąca nie tracić pieniędzy. Musiałbym wynająć dom za 4,300 miesięcznie, mimo że ceny rynkowe wynajmu wynoszą tylko 3,000. Kolejny argument adwokata diabła. Budownictwo mieszkalne... to jest argument, który słyszeliście często trzy lata temu, i wiele z tych ludzi teraz nie mówi już tak wiele, ale mówili, że budownictwo mieszkalne, rynek mieszkań tylko się rozwijał, i że będzie budował kapitał na samym wzroście wartości. Więc jak bardzo wzrośnie wartość mojego domu co roku? Policzmy tą różnicę. 41,500 odjąć 26,000 to da nam 15,500 różnicy każdego roku, to jest o 15,500 bardziej korzystne. Wartość mojego domu powinna wzrosnąć o podobną kwotę. Więc jak bardzo wzrośnie na wartości mój dom? Cóż, dom jest wart milion dolarów, co nie? Więc 15,500 przyrostu wartości domu wartego wcześniej milion. Będę pisał w tysiącach. 1,000 tysięcy to milion. Więc jest to tylko półtora procentowy przyrost wartości. Więc jeśli mój dom wzrasta na wartości o 1,5% Jeśli mój dom wzrośnie na wartości o 1,5%, to zarobię na tym to 15,500 dolarów. Tyle to jest dla mnie warte. Opłaca mi się zwiększyć te pieniądze robiąc z nimi... wynajmując pieniądze za więcej, niż bym musiał płacić za wynajem domu. To może brzmieć bardzo rozsądnie, dom przyrośnie na wartości o 1,5%. Od 2001 do 2005, 2006 roku domy przyrastały na wartości o jakieś 10-15% na rok. Agenci nieruchomości zazwyczaj przeprowadzą te rachunki i powiedzą wam, że na pewno zrobicie te 1,5%. W rzeczywistości zrobicie prawdopodobnie 10% i to będzie dużo więcej niż to. Ale zastanówmy się, co stanie się z naszym bilansem jeśli ceny domów spadną o 1,5%? Co będzie, jeśli zmienimy to na minus 1,5%? Wtedy przeznaczycie tą kwotę na wynajem pieniędzy, co nie? I nie zarobicie tyle. Będziecie tracić tyle co roku. Propozycja staje się bardzo zła. To jest poważna sprawa. Teraz, patrząc ogólnoświatowo, większość indeksów przemysłu mieszkaniowego pokazuje, że ceny domów poszły w dół. O jakieś 6%. Tak mówi indeks Case-Shiller. 6% to dużo. Szczególnie gdy mówimy o domu wartym milion. To będzie 60,000 na rok, które wyparuje. Bogactwo, które myślisz, że posiadasz, po prostu znika z Twojego portfela. Więc uzasadnienie, żeby płacić więcej aby wynajmować pieniądze na dom zamiast wynajmować dom jest uzasadnione, jeśli ceny domów idą w górę. Będzie 10 razy gorzej, jeśli ceny będą stałe. Albo, Boże uchroń, jeśli ceny będą spadać. Teraz ceny domów idą w dół. Przez ostatnie dwa lata szczególnie, w okolicach Zatoki, na Florydzie, w Kalifornii, szczególnie w Południowej Kalifornii, gdzie ma miejsce nasza historia. I nawet dwa, trzy lata temu, ludzie tak argumentowali. Ludzie mówili, słuchaj mój dom właśnie wzrósł na wartości o 1% czy 2% i nadrobię różnicę. Odpowiadałem, dlaczego twój dom poszedł w górę o 1% czy 2%? To znaczy, że musi być jakiś powód, że za rok ktoś będzie chciał zapłacić 2% więcej za ten dom. To dlatego, że ceny wynajmu idą w górę 2% na rok, więc przychody będą 2% większe? I w zasadzie w okolicach zatoki, od 2001 do z grubsza 2003, ceny wynajmu spadały, i ludzie się wyprowadzali. Pracownicy techniczni byli zwalniani. Usługi informatyczne były świadczone do Indii i w inne miejsca. Miała miejsce sytuacja, że populacja w zasadzie spadała. Zapotrzebowanie na domy malało. Z jakiegoś jednak powodu ceny domów rosły. Więc ludzie mówili, że jak rosły przez ostatnie pięć lat, to będą nadal rosły. Nigdy nie spadały, itd., ale to było bezsensu z ekonomicznego punktu widzenia. Pokażę w następnym wideo, że jedyny powód, dlaczego ceny domów rosły, to fakt, że coraz łatwiej jest kupić dom. Wymagania, które stawiały banki pożyczkobiorcom stają się coraz niższe. Zdarzają się przypadki w Południowej Karolinie, w San Jose i na przedmieściach, że ludzie, którzy zarabiali 30,000-40,000 na rok, dostawali pożyczkę w wysokości miliona, na zakup domu, od banku, który sugerował się tylko ich przychodami. Są takie pożyczki, które dostaje się na podstawie zadeklarowanej wysokości pensji, i nie trzeba dowodzić tego w banku. Każdego roku, który mijał, stawało się to coraz prostsze. Coraz więcej osób myślało, że wartość domów zawsze wzrasta. To dlatego chcieli płacić więcej aby wynająć pieniądze na dom. To stało się samospełniającą się przepowiednią. Ale jak tu widzimy, to działa kompletnie przeciwnie. W sytuacji, w której jesteśmy, gdzie na całym świecie ceny domów spadają- i w zasadzie będą spadały zanim to równanie wynajem-kontra-kupno zacznie mieć sens- to naprawdę uderza w kupców domów. Co gorsza, i jest to swoiste dolewanie oliwy do ognia, jeśli kupię ten dom i nagle stracę pracę i nie będę mógł go spłacić mogę stracić moje 250,000 wpłaty, ponieważ może nie będę mógł sprzedać domu, albo jego cena spadnie. Albo chcę się przeprowadzić i nie ma nikogo, kto może kupić dom, bo banki nagle zmądrzały i zrozumiały, że powinny bardziej zastanowić się nad tym komu mogą dać pieniądze. Więc mam związane ręce z powodu domu i możliwości przeprowadzki są ograniczona. Mój przyjaciel opowiadał mi, że badał to i ponoć istnieje związek między bezrobociem, a posiadaniem domu. Ponieważ, gdy masz dom, stajesz się mniej elastyczny szukając pracy. Jeśli mam dom w San Jose, a praca jest w LA, mogę nie być w stanie jej podjąć, ponieważ nie sprzedam domu. Albo mogę nie chcieć nawet szukać pracy w LA. Natomiast najemca, może oczywiście rozwiązać umowę i odejść. Tak mniej więcej wygląda sprawa najmu i kupna domu. Wiem, że bardzo się emocjonuję, ale to dlatego, że często to tłumaczę. Na przyjęciach, gdy zaczynam mówić o tych rachunkach, ludziom wychodzą oczy na wierzch. Ale teraz zrobiłem to wideo i po prostu powiem im aby je obejrzeli. Do zobaczenia w następnym filmie.